Что такое ДДУ
ДДУ — Договор долевого участия. Он подписывается с покупателем еще на этапе строительства жилья, то есть до ввода в эксплуатацию. Договор купли-продажи в такой ситуации не имеет силы, поскольку жилья еще нет фактически и оформить собственность не получится. Поэтому используется ДДУ — он обеспечивает покупателю право требования на объект, который в нем значится. После сдачи дома дольщик сможет оформить собственность на квартиру. Договор может заключаться на бумаге или в электронном виде с наложением электронной подписи. Затем выполняется регистрация ДДУ в Росреестре.
Если застройщик не выполнит свои обязательства — деньги со счета эскроу вернуться дольщику.
ДДУ — это надежно?
Сегодня покупатели защищены от потери средств. С 1 июля 2018 года начали действовать поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые сделали приобретение недвижимости безопасным. По новым условиям, банк является посредником между продавцом и покупателем. При покупке недвижимости, деньги перечисляются на эскроу-счет. Получить их застройщик имеет право только когда жилье будет введено в эксплуатацию.
Другие преимущества:
- Интересы дольщика при оформлении ДДУ в новостройке по ипотеке защищены 214-ФЗ и законом о защите потребительских прав. Первый позволяет получить компенсацию за сдачу жилья в эксплуатацию не вовремя. Второй — выплату за моральный ущерб, который причинен из-за срыва сроков ввода новостройки в пользование.
- Все параметры прописаны в документе и за нарушение хотя бы одного пункта с застройщика также полагается компенсация. Указывается цена квартиры, сроки сдачи и т.д. Если какой-то пункт не выполнен, покупатель может даже запросить возврат своих средств.
- Гарантийные обязательства. После того, как дом будет сдан, на квартиры, приобретенные по ДДУ, будет действовать гарантия — 5 лет. На инженерные системы — 3 года. Это значит, что все недоработки, обнаруженные в течение этого времени, застройщик обязан устранить.
Что должно прописываться в договоре
Несмотря на то, что этот документ считается типовым, нужно проверять, чтобы там были указаны ФИО и паспортные данные покупателя, а также основные сведения о приобретаемом жилье:
- кадастровый номер участка, где проходит строительство;
- адрес объекта;
- количество этажей;
- сроки сдачи жилья;
- габариты квартиры;
- тип отделки;
- план и количество комнат;
- гарантии.
Перед оформлением права собственности на квартиру, дольщик должен подписать акт приема-передачи квартир. Тут полезно будет привлечь специалиста по приемке, чтобы сразу зафиксировать все недочеты, которые должен будет устранить застройщик. В противном случае, если вы подпишите акт не глядя, замучаетесь ходить по судам.
Ипотечное кредитование и ДДУ
Если покупатель хочет оформить покупку жилья в ипотеку, то:
- Застройщик и объект проходят этап аккредитации в банке;
- Согласовывается типовая форма договора ДДУ с обязательными дополнительными пунктами от банка по ипотечному кредитованию, что покупка осуществляется частично за свои и частично за кредитные средства;
- Открывается счет эскроу, на него вносится первоначальный взнос;
- Подписываются документы по ипотечному кредиту и страхованию, происходит выдача кредита на аккредитив (или СБР), затем подписание ДДУ с застройщиком в офисе застройщика или электронная регистрация в офисе банка;
- Документы отправляют на регистрацию в Росреестр через МФЦ или сервис электронной регистрации;
- После регистрации кредитные средства с аккредитива переводятся на эскроу-счет застройщика.
Переуступка прав по ДДУ или договор Цессии
Она подразумевает перепродажу жилья, которое еще находится на этапе строительства. Это не продажа квартиры, это продажа прав на объект, находящийся на этапе строительства. Новый дольщик берет на себя абсолютно все обязанности по заключенному ранее документу, изменения в него внести не получится.
Можно ли расторгнуть договор ДУ?
Можно. Но для этого должны быть серьезные обоснования. Законодательством предусмотрены четыре варианта расторжения ДДУ:
- по решению суда,
- по соглашению сторон,
- по инициативе застройщика,
- по инициативе покупателя.
Например, застройщик задерживает сдачу объекта на два и более месяца. Или имеются существенные недостатки в самой квартире, которые застройщик отказывается устранять. В любом случае, условия расторжения должны быть прописаны в самом договоре.
Покупка квартиры по ДДУ — выгодная и безопасная сделка. Она позволяет снизить стоимость недвижимости и защищает интересы дольщика на законодательном уровне.
