Начнем с того, что вложение средств в недвижимость — это выгодно. Главное, подходить к этому с умом.
Задайте себе вопросы: что вы хотите получить в итоге? Какие ваши исходные данные? Какие есть пути к достижению цели?
1. Определите цель и исходную точку
Очень важно понимать: для чего вы хотите вложить инвестиции в недвижимость и какие обстоятельства у вас на настоящий момент. Обычно, люди инвестируют в недвижимость, чтобы:
- Сдавать ее и получать пассивный доход от аренды;
- Заработать на перепродаже квартиры по более высокой цене;
- Спасти деньги от обесценивания;
- Вложиться в будущее, например, купить квартиру, чтобы потом подарить ее детям;
- Исполнить собственную мечту об определенном жилье.
Определите, в какой точке вы находитесь сейчас. Может быть так, что требуется слишком резкий скачок из реалий к желаемому объекту.
Например, Юлия думает: вкладывать ли деньги в недвижимость. Она мечтает о таунхаусе в Москве, но пока живет в Московской области в однокомнатной квартире. Правильный план действий будет зависеть от исходной точки:
A. Если у Юлии есть накопления на первоначальный взнос и возможность платить ежемесячный платеж по ипотеке 50 000 ₽, то она без труда может взять ипотеку на новостройку в Новой Москве по госпрограмме. Если она грамотно подберет ликвидный объект, то сможет заработать на его продаже. Далее можно взять новый объект повыше классом или получше локацией. Так повторить несколько раз пока не наберется необходимая сумма для покупки таунхауса мечты.
B. Если нет накоплений на ПВ, то можно получить одобрение на ипотеку без первоначального взноса, правда, тогда будет высокая процентная ставка. Поэтому нужно очень хорошо рассчитывать. Возможно, правильнее будет выбрать объект на вторичке по цене ниже рынка, который можно будет сдавать, а в перспективе продать подороже. Для этого важно рассчитать перспективу роста цены по неочевидным на текущий момент факторам — изучить градостроительный план, план строительства метро. Такой объект можно сразу сдать в аренду для покрытия платежей по ипотеке. Затем дождаться изменения инфраструктуры, роста цены — и продать.
2. Определитесь с типом недвижимости
В какую недвижимость инвестировать — зависит от вашей цели. Рассмотрим только квартиры, так как инвестирование в загородную недвижимость заслуживает отдельной статьи.
Квартира на вторичке
Самый понятный вид недвижимости для инвестиций. Можно купить готовую квартиру, сделать в ней ремонт, при необходимости, и сдавать. Или можно выбрать недорогой объект в удовлетворительном состоянии, сделать хороший ремонт и перепродать по более высокой стоимости. Оба варианта популярны у инвесторов, так как способ получения прибыли достаточно прозрачный.
Готовая квартира в новостройке
Покупателю такого жилья не нужно ждать, пока дом будет достроен. Делать ремонт или сдавать в аренду можно сразу после покупки. Оформить ипотеку на такую квартиру можно по одной из льготных программ.
Новостройки на этапе котлована
Вложить инвестиции в недвижимость на этапе строительства выгоднее — цена на такие квартиры ниже, чем на готовые. Для ипотеки есть множество выгодных совместных предложений банков и застройщиков. Зато для повышения стоимости квартиры можно ничего не делать — она вырастет в цене сама, когда дом будет сдан.
3. Просчитайте все риски
Когда вы принимаете решение об инвестировании, нужно все рассчитать и продумать. В любой момент все может пойти не по плану и вы должны быть к этому готовы — так при сложных моментах будет спокойней.
- Закладывайте «подушку» безопасности. Если вы рассчитываете продать объект через год, заложите себе «подушку» безопасности по платежам по ипотеке на 2 года — так будет в запасе целый год.
- Внимательно выбирайте объект.Точно не стоит вкладывать в недвижимость когда вы не понимаете район, цель и ликвидность объекта. Помните, что покупать дешевый объект не безопасно. Спросите: в чем причина такой цены? Сможете ли вы на нем заработать? Сможете ли вы его продать?
- Учитывайте потребности людей Чтобы выгодно продать объект, хорошо нужно разбираться не только в рынке недвижимости, но и в психологии и потребностях людей. Кому вы планируете сдавать объект, что этому человеку важно и почему именно в вашем объекте ему будет лучше всего? Какой ремонт нужно сделать, какую планировку, какую мебель и как ее расставить, чтобы сдать или продать квартиру с первого просмотра?
Относиться к своим арендаторам нужно как к клиентам.Это бизнеспроект.
4. Ищите выгоду
Для инвестора ипотека — лучший друг и помощник, а прибыль от сделок будет зависеть от вашей экспертности, опыта и целеустремленности.
Больше всего выгодных предложений можно «поймать», если вкладывать инвестиции в новостройки. Банки вместе с застройщиками предлагают разные варианты ипотеки, где на старте возможны минимальные затраты: небольшой первоначальный взнос, низкие ставки и ежемесячные платежи.
Льготные программы ипотеки
Для новостроек есть несколько программ с субсидированной низкой ставкой. Причем, если IT-ипотекой или Сельской ипотекой можно воспользоваться один раз, то по Семейной программе можно одобрить несколько ипотек.
Николай хотел взять ипотеку на три квартиры в Сочи, Москве и Санкт-Петербурге по программе «Семейная ипотека». Он — собственник бизнеса и инвестор. На момент обращения, его кредитная нагрузка была уже около 55 000 000 ₽. Это несколько(!) ипотек, потребительский кредит, кредиты на компанию и кредитная карта.
Семья: супруга в декрете и двое детей. По возрасту младшего подходят под программу «Семейной ипотеки».
Николай получил одобрение сразу в трёх банках: под каждую квартиру получались наиболее выгодные условия в разных банках. Все кредиты оформляли по программе «Семейная ипотека» по ставке 5%, с первоначальным взносом 20%.
Акции застройщиков
Они бывают разные и здесь важно «держать руку на пульсе». Бывают сниженные процентные ставки, скидки на квартиры, даже мебель в подарок могут подарить! Например, у застройщика в Краснодарском крае было акционное предложение — новостройка под 2,7% на весь срок ипотеки.
Ещё часто застройщики предлагают сниженную ставку до 0,01%. Такая ставка будет действовать пока дом строится и не будет сдан. Эта акция хороша для инвесторов тем, что вы платите низкий ежемесячный платеж по ипотеке и не переплачиваете по процентам. А когда дом будет сдан, цена квартиры уже будет выше той, по которой вы ее покупали.
У конкретных застройщиков ставка и условия могут варьироваться. Например, один питерский застройщик предлагает такие условия:
- Сниженная ставка первые 33 месяца — 0,01 %;
- Ставка после сдачи дома — 6,15 %;
- Первоначальный взнос — 15 %.
Рассмотрим на примере квартиры-студии в новостройке в Санкт-Петербурге. Стоимость квартиры 6 600 173 ₽. Минимальный первоначальный взнос — 990 026 ₽. Ежемесячный платеж первые 33 месяца — 15 607 ₽, далее — 32 105 ₽.
Инвесторы в недвижимость не бояться брать ипотеки, ведь это их инструмент заработка. Бывает, что у инвестора одновременно может быть и три, и пять ипотек. Их волнует только одобрение и как найти ипотеку на самых выгодных условиях. Понятно, что много ипотек — это большая финансовая нагрузка. Как это все одобрять, как «тянуть», какие программы банка могут помочь — расскажут эксперты «Своих метров» на консультации.
Что получается? Если грамотно все просчитывать и искать выгодные предложения банков — можно снизить не только риски, но и минимальные платежи. Вложение в недвижимость в 2022 году скорее выгодно. Ликвидная квартира — это капитал, который не обесценится, а будет только расти в цене.
