1. Выбор банка
Сейчас практически каждый банк предлагает ипотечный займ. Условия у всех разные: отличаются размеры первоначальных взносов, сроки и виды платежей, максимальный размеров кредитов. Можно воспользоваться агрегатором, который собирает данные со всех банков и изучить условия. Но стоит учитывать, что агрегаторы показывают только общие условия, а ваши персональные могут отличаться.
Выбор банка целиком зависит от вашей ситуации. Иногда должно совпасть сразу несколько условий. Разберем на примере из нашей практики:
Ирина и Сергей — молодая семья с ребенком. Они хотят купить квартиру в новостройке у определенного застройщика. Работает только Сергей, Ирина — в декрете, ребенку — 2 года. Хотят использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.
Нужно подобрать банк, который:
- Принимает материнский капитал в качестве первоначалки;
- Будет сотрудничать с застройщиком, у которого наша семья хочет купить квартиру;
- Одобрит с размером первоначального взноса 11,4 %, а то большинство банков рассматривает клиентов с первоначалкой от 15%.
Сразу под три этих условия подходил всего 1 банк, подобранный экспертом «Своих метров». Ирина и Сергей получили одобрение по программе «Семейная ипотека» под 5%, с первоначальным взносом от 10%.
На что обратить внимание:
- Если вам нужна ипотека с господдержкой, уточните: на каких условиях выдает деньги выбранный банк, и выдает ли их в принципе. Например, для сельской программы самый большой лимит у Россельхозбанка, а Сбербанк выдает больше всего семейных ипотек.
- Для начала рассмотрите свой зарплатный банк — он может предложить скидку. Например, если вы получаете зарплату в ВТБ, он может предложить ставку на 0,3% меньше, чем остальные.
2. Подача заявки
Это анкета, которую будущий заемщик предоставляет в банк. Заполнение этого документа ни к чему вас не обязывает, и даже если заявка будет одобрена, оформить ипотеку вы можете в другом банке.
НЕ стоит подавать заявки сразу в 20 банков, чтобы кто-нибудь наверняка одобрил. Многочисленные заявки в разные кредитные организации — один из поводов для отказа в кредите. Особенно веерные рассылки от сайтов-агрегаторов сразу в 50 банков.
Анатолий решил жить отдельно от мамы и купить свою первую квартиру. Он подал заявку на ипотеку самостоятельно и воспользовался сервисом одной известной площадки по поиску недвижимости. Там автоматически сделали веерную рассылку по банкам и клиент получил 30 заявок и 30 отказов без объяснения.
После этого, Анатолий хотел отказался от идеи купить квартиру и больше ничего не делать. Ситуацию исправил ипотечный эксперт. Он проверил кредитную историю и обнаружил действующий кредит с просрочкой.
Итог: подали заявку в банк с пояснительной запиской «почему были просрочки», акцентом на положительных сторонах клиента — официальное трудоустройство и другой закрытый кредит. Новый банк заявку одобрил.
Подавать заявку нужно правильно, чтобы не навредить кредитной истории. И только в те банки, где конкретно у вас вероятность одобрения выше всего.
3. Поиск квартиры для покупки
На это у заемщика есть не более трех месяцев. Конечно, лучше искать квартиру в соответствии с одобренными параметрами. Но если вы изначально хотели ипотеку под новостройку, а в итоге выбрали вторичку — ничего страшного. Например, в Альфабанке одобрение универсальное, а в Сбере можно поменять решение перед согласованием объекта.
На что обратить внимание:
Когда нужно одобрение под конкретный объект, то важно действовать оперативно. Например, продавец не готов долго ждать или на квартиру действует акция, которая вот-вот закончится. Здесь лучше всего организовать персональный подход к подаче заявки и учесть все нюансы, важные для получения положительного решения. В противном случае, человек может поторопиться и согласиться на невыгодные условия от банка — высокую ставку или некомфортный ежемесячный платеж. Или вовсе отказаться от своей мечты о новом жилье.
Елена увидела рекламу квартиры в Краснодарском крае под ставку 2,7%. Эта ставка действовала только в одном банке, а квартира была уже на брони.
Сложность#1 Официальная зарплата Елены составляла всего 20 000 ₽, а больший доход работодатель был не готов подтвердить.
Сложность#2 Банк согласился одобрить ипотеку, только уменьшив ее срок до 10 лет. А при таких условиях ежемесячный платеж был для Елены слишком большим. Она уже была готова отказаться от своей мечты о Краснодарском крае, но...
Эксперт «Своих метров» напрямую работал с куратором банка, что обеспечило индивидуальный подход к заявке. Её усилили положительной характеристикой клиентки, указали дополнительный доход от сдачи в аренду. В итоге организовали подачу по 2-м документам с заявительным доходом. Банк дал одобрение на 20 лет с комфортным ежемесячным платежом.
4. Оценка и одобрение квартиры банком
По сути, большую часть стоимости квартиры вносите не вы, а банк. До полной выплаты долга, квартира остается него в залоге. Поэтому жилье проходит строгую проверку и оценку еще до покупки. Оценщик осматривает квартиру, анализирует ее состояние и называет ее рыночную стоимость. Кроме того, проверяется наличие обременений на квартире (судимых прописанных родственников и несовершеннолетних детей), законность проведения сделки, наличие коммуникаций и долгов по платежам, стадия строительства, на которой находится дом, если речь идет о новостройке.
Для оценки квартиры в ипотеку ищите оценочную компанию, аккредитованную вашим банком. Если нужно, «Свои метры» подберут оценщиков с самыми низкими тарифами и нашей партнерской скидкой.
5. Подписание ипотечного договора
Ключевой пункт инструкции по оформлению ипотеки. В договоре перечисляются все параметры кредита: его размер, процентная ставка, срок и порядок выплат, размер первоначального взноса, порядок действий при просрочках. К договору прилагается график ежемесячных платежей.
Перед подписанием ипотечного договора, ещё раз внимательно проверьте договор купли-продажи и условия передачи недвижимости. Ошибки в договоре могут стать причиной приостановки всего дела.
На что обратить внимание:
- Проверьте, соответствует ли названная процентная ставка, прописанной в договоре. При этом, важно читать именно сам текст договора. Возможно, на самом видном месте будет эффективная % ставка, а сама ставка по договору будет в тексте.
- Если сомневаетесь в условиях договора, приходите на сделку вместе с собственным юристом. Он проанализирует все пункты договора на предмет подводных камней и очевидно невыгодных для клиента условий.
6. Страхование
Страхование недвижимости — обязательный пункт при оформления ипотеки. В первую очередь, страховка снижает потенциальные риски банка в случае потери или порчи дома или квартиры. Ещё есть страхование жизни и здоровья, страхование ответственности заемщика — они не обязательные, но могут дать бонус в виде скидки к процентной ставке и снизит уже ваши риски.
На что обратить внимание:
- Если страховка от банка кажется вам слишком дорогой, вы можете заключить договор с любой другой компанией, аккредитованной банком.
- Титульное страхование — от риска потери права собственности — есть не во всех банках. В разных банках разный срок страхования — где-то на 3 года, а где-то на весь срок.
«Свои метры» помогли клиентке Елене найти страховую компанию с самыми низкими тарифами, где ей сделали партнерскую скидку. Страховка от банка, выдавшего ипотеку, стоила 15 000 ₽, а мы подобрали ей за 7 000 ₽.
7. Перечисление средств
Деньги могут перевести на счет продавца недвижимости прямо в банке. Но сейчас чаще всего используют схему «безопасной сделки» — открывают ячейку, аккредитив, эскроу. Это такая банковская операция, при которой открывается счет, где хранятся деньги на период регистрации сделки. После выполнения всех условий, его раскрывают и деньги со счета банка переводят на счет продавца по его реквизитам. Но получить их продавец сможет только после того как покупатель предоставит документ, подтверждающий переход права собственности. Например, выписку из ЕГРН.
8. Оформление недвижимости
Заключительный этап в процедуре ипотеки — переход квартиры в собственность. Раньше выдавалось свидетельство о праве собственности, сейчас достаточно внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН. При оформлении ипотеки можно подать документы через МФЦ для регистрации в Росреестре.
Чем помогут «Свои метры»: поможем разобраться, если на этом этапе возникли трудности, проконсультируем по сложным вопросам выделения долей детям или родственникам.
Этапы ипотеки можно пройти самостоятельно. Но гораздо спокойнее, чтобы во время всей процедуры, рядом с вами был опытный эксперт, который поможет подобрать самую подходящую ипотечную программу, учитывая доходы заемщика, размер первоначального взноса, стоимость и тип жилья. Если нужно, утрясет все вопросы при заключении сделки и поможет с выбором страховой компании.
Ипотечные эксперты «Своих метров» будут рядом во время всей сделки, даже если она растянулась на месяцы.
