Кратко: что за условия
В квартире, которая была куплена с участием материнского капитала, должны быть выделены доли несовершеннолетним детям. Чтобы продать такую недвижимость, нужно разрешение органов опеки. А они дадут его, если взамен проданной квартиры будет куплена другая. Детям там тоже должны быть выделены доли. При этом, жилищные условия должны быть улучшены, а не ухудшены. Иначе опека не одобрит продажу.
Теперь рассмотрим подробнее:
Какой порядок действий при продаже квартиры с маткапиталом
Валентина — мать двоих детей в декрете, ждет третьего. Она хотела продать 3-х комнатную квартиру в центре Вологды. Когда-то на нее был потрачен маткапитал и выделены детские доли по 3 м². Теперь эту квартиру нужно было продать, и купить новую — в более благоустроенном и новом доме. И в Краснодаре.
Перед покупкой новой квартиры Валентине нужно было продать еще комнату в общежитии, которая была оформлена на сестру.
На квартиру уже был покупатель, поэтому ее нужно было продать в первую очередь.
Этап 1. Решить вопрос с долями детям
В новом жилье у детей должны быть доли такой же или большей площади. Могут быть и меньше, но только если жилищные условия в целом значительно улучшатся.
Доли можно выделить двумя способами:
- В новой квартире. Тогда имена детей должны стоять в договоре купли-продажи в качестве покупателей. Нужно составить предварительные договоры купли-продажи, чтобы предоставить их опеке.
- Временно выделить доли детям в квартире родственников. Этим способом можно воспользоваться, если в планах пока нет покупки новой недвижимости. Выделяют доли у ближайших родственников. Например, бабушек и дедушек. Доля при этом может быть меньше, но только если жилье родственников больше старой квартиры детей или его кадастровая стоимость выше. Правда, этот вариант возможен не в каждом регионе, поэтому нужно консультироваться с органом опеки по месту регистрации.
Трешку Валентины продали с встречной покупкой той самой комнаты, которая оформлена на тетю. Детям выделили в ней по 8 м² вместо 3 м². Опека согласовала «переселение» детей из трехкомнатной квартиры в общежитие только при условии, что первый дом был старше и имел износ выше, чем второй.
Этап 2. Собрать документы
Чтобы опека разрешила продажу квартиры с детскими долями, нужно представить в ее территориальный орган следующий пакет документов:
- Заявление от лица обоих родителей. Если он только один, нужен документ, подтверждающий его отсутствие. Например, постановление о лишении родительских прав;
- Свидетельство о рождении ребенка. Если ему уже есть 14, то еще и его паспорт;
- Документы на обе квартиры (ту, которая продается, и ту, которая покупается): кадастровый паспорт, технический паспорт, выписка из ЕГРН, документ о праве собственности;
- Документ, устанавливающий право собственности на старую квартиру;
- Разрешение на продажу от банка, если жилье в ипотеке и долг за него еще не выплачен;
- Сертификат материнского капитала — от продавца и от покупателя — если он тоже использует МСК, а также разрешение на использование денег МСК, выданное покупателю Пенсионным фондом;
- Согласие супруга или супруги на сделку, заверенное нотариусом;
- Если один из собственников — совершеннолетний ребенок, то разрешение нужно и от него;
- Предварительные договоры купли-продажи на обе квартиры;
- Справки о регистрации с каждого адреса: продаваемой и покупаемой квартир, с мест регистрации детей и родителей, если они зарегистрированы по разным адресам.
Все участники сделки должны присутствовать в органах опеки при подаче документов. Законом регламентирован срок рассмотрения документов — 15 дней. По истечении этого срока опека выдаст разрешение с печатью и подписью руководителя или отказ. Если опека выдала отказ в продаже квартиры, его можно обжаловать в суде.
Этап 3. Оформить документы по сделке
Логичнее всего совершать продажу и покупку в один день. Если в ней участвуют несовершеннолетние, то законность сделки удостоверяет нотариус. Для оформления сделки ему предоставляют следующий пакет документов:
- Разрешение опеки;
- Документы, подтверждающие личность продавца и его детей;
- Выписка из ЕГРН;
- Соглашение о сделке.
- Если все участники сделки совершеннолетние, то договор купли-продажи заключается в простой письменной форме.
Этап 4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре
Подать бумаги можно через МФЦ. Понадобится договор (его обязательно заверить у нотариуса), договор сделки, техплан квартиры. Еще нужно внести госпошлину. На обновление данных в ЕГРН уходит до 10 дней, если сделка неипотечная. Если проводили электронную сделку, то 1-2 дня. По истечении этого можно получить новую выписку.
Как продать квартиру с маткапиталом, если она до сих пор в ипотеке
Для продажи квартиры, которая до сих пор в залоге у банка, действительна вся предыдущая инструкция. Но тут есть один нюанс. Часто, если квартира приобреталась в ипотеку и был использован материнский капитал, то доли детям можно выделить только тогда, когда будет снято обременение.
Если доли детям еще не выделили, есть два варианта:
- Закрывать долг и выделять доли, а потом уже действовать по инструкции. Это если банк не работает с детскими долями.
- Делать рефинансирование. В тот момент, когда нет обременения, выделить доли детям или сразу делать рефинансирование в том банке, где работают с детскими долями. Дальнейший план действий при продаже такой квартиры тот же.
Если квартира осталась в ипотеке, то для получения разрешения от опеки, нужно согласовать сделку в банке, выдавшем кредит.
Валентина нашла квартиру мечты в Краснодаре. И теперь настало время продавать комнату в общежитии. А это значит, что нужно ещё раз получать разрешение опеки на продажу уже комнаты. Для этого подписали предварительный договор купли-продажи с продавцом, дождались согласования опеки и вышли на сделку.
Какие сложности и риски есть при продаже квартиры с материнским капиталом
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, а доли детям так и не были выделены. Нужно проверить: использовали маткапитал или нет. Если не использовали, то попросить справку из ПФР об остатке маткапитала. Если доли не выделили и опека не знает об этом — сделку могут зарегистрировать. Только потом ее проверит прокуратура, и в случае чего, легко оспорит.
Опека может и отказать в продаже квартиры, если документы были оформлены неверно или жилищные условия детей в новом жилье ухудшены. В этом случае стоит запросить у опеки письменный отказ с объяснением причины и обжаловать его в суде.
Как только будет получена новая выписка из ЕГРН на купленную квартиру, ее нужно отнести в органы опеки. На это отводится не более 30 дней.
Продажа квартиры, в которую вложен материнский капитал выглядит сложной многоходовочкой. Наверное, только для ипотечных брокеров — это рутина и привычная работа. Поэтому, если вам предстоит продать квартиру, куда был вложен материнский капитал, а голова уже начала болеть от напряжения после прочтения этой статьи — обращайтесь за бесплатной консультацией к экспертам «Своих метров». После неё у вас появится персональный план действий.
