Какой размер первоначального взноса по ипотеке нужен
Первоначальный взнос по ипотеке — это часть стоимости недвижимости, которую будущий владелец квартиры платит продавцу из собственных средств. Остальную сумму за заемщика продавцу платит банк.
Размер первоначального взноса — один из факторов, который доказывает платежеспособность заемщика и снижает риск для банка.
У каждого банка есть свои требования сколько должен быть минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Обычно, это минимум 10-15 % от стоимости жилья. Ещё размер зависит от программы ипотеки. Например, Сбербанк дает семейную ипотеку при первоначальном взносе от 15%.
Банки допускают одобрение ипотеки без первоначального взноса, но, как правило, это ухудшает остальные условия кредита. Например, ипотека без первоначального взноса может быть оформлена под больший процент, а её итоговая сумма может быть снижена.
Первоначальный взнос — не всегда личные накопления заемщика, это также может быть сертификат государственной программы. Например, материнский капитал. Для этого заемщик должен предоставить в банк выписку об остатке средств на счете из ПФР. Не всегда это нужно делать самостоятельно. Например, Сбербанк запрашивает у Пенсионного фонда информацию об остатке средств на счету материнского капитала через свои онлайн-сервисы.
Зачем нужен первоначальный взнос
Он важен для банка как показатель и платежеспособности заемщика. Но также он выгоден и самому заемщику: первый взнос за квартиру снижает общую сумму, взятую в долг у банка, и, соответственно, сумму ежемесячных платежей.
Например, квартира стоимостью в 3 млн рублей с первоначальным взносом в 450 тысяч рублей (15%) под 10,5% годовых обойдется покупателю в 25 500 рублей ежемесячно в течение 20 лет, а общая переплата составит 3,56 млн рублей. За ту же ипотечную квартиру, взятую под те же проценты, но с первоначальным взносом в 30% (900 тысяч рублей), ежемесячно придется платить 21 000 рублей, а общая переплата составит 2,9 млн рублей.
Где взять первый взнос, помимо собственных средств
В качестве первоначального взноса можно использовать субсидии и сертификаты, например, материнский капитал или сертификат, выданный участникам программы «Молодая семья». Если у заемщика нет собственных накоплений, не рекомендуется брать эти деньги в кредит у банка. Имеющийся на балансе кредит может повлиять на решение банка, и в результате, одобрение ипотеки будет под вопросом. К тому же к выплатам по ипотечному кредиту добавятся выплаты процентов и основного долга по потребительскому кредиту — это ведет к росту долговой нагрузки.
Что делать, если первоначального взноса нет
Есть практика выдавать ипотечные кредиты вовсе без первоначального взноса. Например, под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Но работают таким образом далеко не все банки и есть ряд условий.
Базовая ставка Сбербанка для ипотеки — 10,5%. Без первоначального взноса эта цифра увеличивается до 10,8%. Но, по условиям, без первоначального взноса можно взять ипотеку лишь под залог уже имеющейся квартиры, максимальная сумма кредита при этом составит 80 % от стоимости залоговой недвижимости.
Есть и другие варианты получения ипотеки без первоначального взноса:
- Некоторые банки предлагают ипотечные кредиты без первоначального взноса, но с повышенной процентной ставкой. Например, Промсвязьбанк и Сургутнефтегазбанк.
- Есть совместные программы банков и застройщиков, когда ипотечный кредит на новостройку выдается без первоначального взноса. Но как правило, при этом застройщик завышает цену квартиры.
Когда и кому отдать деньги
Первоначальный взнос можно перевести на счет продавца недвижимости прямо в банке. Но сейчас чаще всего используют схему «безопасной сделки» — открывают ячейку, аккредитив, эскроу. В банке открывается счет, на котором хранятся деньги, пока сделка проходит регистрацию. Как только переход права собственности зарегистрирован, деньги переводят на счет продавца.
Если в сделке участвует материнский капитал, то на его перечисление на счет продавца ПФР отводит около месяца.
В случаях, когда нужна ипотека без первоначального взноса, эффективнее всего будет обратиться к экспертам, которые имеют опыт в составлении успешных стратегий ипотечного кредитования для заемщиков без средств на первоначальный взнос.
